道路
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オープニング
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こんにちは! Homey若杉です。
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若杉店長、不動産用語を教えてください!
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はい、今回は何になりますでしょうか?
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今回は道路です。
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道路ですね。
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何か道路って、その辺にあるじゃないですか。
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はい、いっぱいありますね!
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馴染みはあるんですけど、不動産を購入する上で道路のどういうところに気を付けなきゃいけないのかとか、何か接する面積が少ないと再建築不可とか家建てられないとか色々あったりすると、そのあたり含めて教えていただけると助かります。
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はい、わかりました。
早速ですけど、道路を私たちは2種類の道路というようなかたちでよく解釈をします。
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ひとつめが権利関係と言われる、所有者についてですね。
もうひとつの方が、不動産なので一般住宅を建てる場合とかに 建築基準法というものが 関わってきますので、建築基準法上の道路としての扱いが何になっているかという、この2種類を大きく分けて考えております。
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まず分かりやすく 権利関係の方からすると、よく皆さんお聞きするものとすると公道と、あと私道ですね、というものがあると思います。
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公道の方はもう分かりやすく国ですとか都道府県、市町村などが権利を所有している場合は基本的には公道、と。
もう一つが個人の方ですね、いち個人の方が所有しているもので私道（わたくしどう）というかたちになります。
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私道の場合は、特に誰が持っているかというところが大事になってくるので、例えば一人の方で持っている場合もあれば、複数の方が共有で持っている場合もあったりするので、そういう権利関係というのが特に大事になってくるのかなと思います。
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この私道の方の持分、最近多いのは持分ですね、何分の何とか、ここを全部の道路を何分の何を持っています、みたいな持分で持つような可能性と、
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かなり古い分譲とかですと、この道路の中のここの部分をAさん、ここの部分をBさんみたいなかたちで、ぶつ切りみたいな状態にされていて持っているようなケースもあるので、どういう権利形態で持っているかというのは一応確認が必要かと思います。
ただ、私道の場合は特に持ち分を持っているということが大事なので、持っているようであれば基本的には大きな心配は少ないのかなと思います。
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ただ、商品としては持ち分を持っていないような不動産という道路の持分のないような私道なんですけど、自分がそこの道路を持っていないという商品も出てきますので、
そういう場合ですと取引的に多いのが、道路の通行、掘削の承諾書を所有者の方からもらって自由に使っていいですよと、無償でいいですよ、とかいうような署名をいただくかたちのものも結構多いです。
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その辺、分かっていないですね。
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結構専門的な話になってくるので。
多分こう不動産を探していく上でみなさんそこがどうこうって最初に気をつける方も中にはいらっしゃるんですけど、多分物件が気に入ってから説明を受けられるので結構びっくりされるっていう方がいらっしゃいます。
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それが話し方によっても注意するべきレベルなのか、注意しないでいいようなフィーリングで話されちゃう場合もあると思うので、そこはちょっと注意が必要なのかなと思いますね。
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あと、公道の方はもう基本的には公の方の所有になっているので、表面の管理とか何かあった時には補修だとか、いうところは全部その所有者の方が原則やるような形になりますので。
公道がよく心配がないと言われているのはそういうところでもありますね。
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ただ、そういうふうなことを私道の場合は皆さんでやらなきゃいけないという部分があるので、そこのリスクがどのくらいあるのかというのは現地の道路の状況とかくたびれ具合とか当然あるので。
そういうところも見ながらチェックしていただきたいと、いうふうに思っております。
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もう一つの建築基準法上のほうの道路ですね。
これは基本的に建築基準法の方は4m以上の幅のある道路に、ある一定の接道義務と言われる部分があります。
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その接道義務に対して道路にいくつかの種類がありまして、一般的な公道で多いのが（建築基準法）42条の1項1号と言われる名前が付いている道路があります。
これが一番ベーシックな道路なんですけれども、それ以外に42条の1項1号から始まって、1項2号、1項3号、1項4号、1項5号まであります。
これは中によっても全部種類がいろいろ違うんですけれども、一般的な公道もあれば、都市計画法とか区画整理法から来る、公がつくるような道路みたいなものもありますし、もともと建築基準法が制定された時からある4m以上の道路というのもその中の一部に入っていたりとか、個人の方が申請して道路をつくるというようなことがあるんですけど、位置指定道路とかという名前で言われるんですけれども。
そういうふうに、私道持分、私道の持分を持っている道路のケースが多いんですね。
中には公道になっているものもあるんですけれども、そういうふうなものがあります。
なのでこの1項1号から1項5号までに接道している道路というのは、基本問題がないと思っていただいて大丈夫かなと。建築基準法上ですね。
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もうひとつが4mがない道路ですね。
別の動画でも撮っているんですけど、セットバックと言われる敷地の一部を提供しなきゃいけないという可能性がある道路になるというかたちですね。
なのでこれが42条の2項道路とかというふうに言われますこれで今の6つ目、と。
ベースこれに全部入るようなかたちをしなきゃいけないんですけれども、これに漏れたものは基本的に建築基準法だと道路とはみなされなくて単純な通路としてみなされます。
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通路ですね?
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道路とはみなしてくれないですね、通路扱いになっちゃうんですね。
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細かったり太かったり色々なものがあると思うんですけど。
基本的にはそういう道路として見てないので、建築ができないというかたちの扱いをされちゃいます。
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なるほど、では見た目的に道路でも、そこは道路って言っちゃいけない道路があるんですか？
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実際、建築基準法上は通路扱いになっているみたいなみたいなものも中にはあります。
ただ、その中でも道路の状況に近いようなもので建築審査会というところの許可を取るようなかたちになるんですけれども、“43条但し書き”っていう昔よく言われました、今だと43条の2項2号と言うんですけど、そこの道路に認められて許可が取れれば建築できるというかたちになります。
なので、よく但し書き道路みたいなかたちで広告で出ている場合ですと、6つのうちの外れたところの不動産になるので、ちょっと不動産評価としても少し普通の売買金額よりはちょっと劣ってたりとかということはあったりするかもしれませんね。
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道路のようで道路じゃないというものも存在するということで。
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注意が必要なのが、2種類で見ないといけないので権利関係と建築基準法上の道路と。
建築基準法上の道路だけで解釈しても、同じ道路の種類でも公道と私道があるのでその時に注意の仕方が違ってくるというかたちになります。
細かいことは不動産業者さんの方がいろいろ存じていると思いますので、その気に入った物件のときに 全部を把握しようとするとかなり大変なので。
気に入った物件のときに、道路との関係というのは不動産にとってすごく大事な評価に直結する部分ですので、ぜひその辺は確認していただきたいなと思います。
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分かりました! ありがとうございました若杉店長!
7:54
ありがとうございます! よろしくお願いいたします!
